Demonstrativo IRPF: como gerar em 1 clique

Janeiro vira fevereiro vira março, e o pesadelo do IR aluga espaço na sua cabeça. Quanto recebi de cada locatário? Foi PJ ou PF? Quanto era aluguel base e quanto era custo repassado? Em qual mês cada um pagou? Quem ainda gerencia aluguel em planilha sabe que essa conta leva 4 a 8 horas por ano — entre extrato, planilha cruzada e dúvidas que voltam pro contador. O Demonstrativo IRPF do Controle de Aluguéis resolve isso em 1 clique. Este post mostra exatamente o que ele gera e como você usa.

O que você vai aprender

• O que o demonstrativo IRPF inclui (e o que não)
• Como abrir e filtrar
• A diferença entre aluguel base e custos repassados (importante pro IR)
• Por que separar PF e PJ é regra
• Quanto isso economiza versus planilha manual

1. O que o demonstrativo inclui

No menu Relatórios > Demonstrativo IRPF, você escolhe:

• Ano-base: 2026, 2025, ou qualquer anterior com dados
• Pagador (opcional): filtra um locatário específico, ou deixa em branco pra ver todos

O sistema gera um demonstrativo com:

• Total geral recebido no ano
• Subtotal de Pessoas Físicas (locatários PF)
• Subtotal de Pessoas Jurídicas (locatários PJ, sala comercial, etc)
• Detalhamento por pagador: cada locatário aparece com mês a mês (jan a dez) + total anual
• Custos repassados separados: água, condomínio, IPTU repassados aparecem como linha adicional, não somam ao aluguel base

Você imprime ou exporta em PDF e entrega ao contador. Ou usa pra preencher Carnê-Leão você mesmo.

💡 O sistema agrega transações de entrada do ano — ou seja, valores que efetivamente caíram. Faturas geradas mas não pagas não entram no demonstrativo (porque IR é regime de caixa).

2. Como o sistema classifica

A classificação é automática:

• Aluguel base: valor do aluguel definido no contrato
• Custos repassados: água, energia, condomínio, IPTU, etc, marcados como "custos adicionais" na fatura
• Caução recebida: identificada e excluída do demonstrativo (caução não é renda — é depósito de garantia)
• Encerramento: contabilizado como aluguel (quitação do contrato)
• Avulsa: também entra como aluguel

A regra é: tudo que é renda tributável aparece. O que é depósito ou devolução fica fora.

3. Por que separar PF e PJ

Quem aluga pra pessoa física tem regime tributário diferente de quem aluga pra pessoa jurídica:

• Aluguel de PF pra PF: declarado em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular", sujeito ao Carnê-Leão mensal
• Aluguel de PJ pra PF: PJ retém 0% (não tem retenção de IR sobre aluguel pago a PF), mas você ainda declara em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica"
• Aluguel de PF pra PJ (você é PJ): rendimento de aluguel entra como receita da empresa

O demonstrativo separa essas linhas porque elas vão em campos diferentes da declaração. Quem mistura, erra.

4. Como o IRPF lida com custos repassados

Esse é o ponto mais confundido. Custos como condomínio, IPTU, água — quando repassados pro locatário e pagos pelo locador antes da cobrança — não são renda, são reembolso. Mas se chegam misturados no extrato do banco como "aluguel + condomínio", a planilha manual frequentemente conta tudo como renda e infla a base de cálculo.

O demonstrativo do Controle de Aluguéis separa as duas linhas porque a fatura também separa: campo "valor_aluguel" entra como aluguel, custos adicionais aparecem como linha "+ Custos repassados". Resultado: declaração mais precisa, IR menor (se você estiver superestimando), e menos risco de questionamento.

⚠️ Atenção: a tributação real de cada item depende do contrato — quem tem responsabilidade legal de pagar IPTU, por exemplo, define se é renda ou reembolso. Sempre consulte seu contador antes de finalizar declaração com bases novas.

5. Exportando pra contador

O PDF gerado tem layout em paisagem A4 com:

• Cabeçalho com seu nome, ano-base e período
• Tabela completa pagador × mês
• Subtotais por bloco (PF, PJ)
• Total geral
• Notas técnicas no rodapé sobre LGPD e regime de caixa

Tamanho típico: 1-3 páginas dependendo do número de pagadores. Manda por email pro contador (anexo PDF) ou imprime, dependendo do hábito.

6. Quanto economiza versus planilha manual

Conta direta:

• Planilha manual: extrato bancário (1h), classificação por locatário (1h), checagem de divergências (1h), separação PF/PJ (30min), formatação pra contador (30min) = 4 horas
• Demonstrativo automático: 5 minutos (abrir relatório, filtrar ano, exportar PDF)

Diferença anual: 3h55min de tempo poupado. Multiplique pelos próximos 10 anos.

Como ativar

Demonstrativo já está ativo pra todos os clientes na versão 1.6+. Não precisa configurar nada — desde que você venha registrando entradas via transações (cada vez que recebe um pagamento, você marca a fatura como paga), o sistema agrega automaticamente.

Se você está começando agora e ainda não tem histórico no sistema, o demonstrativo vai mostrar só o que existe. Tente cadastrar pelo menos 1 mês completo antes de gerar.

Perguntas frequentes

Posso gerar demonstrativo de anos anteriores? Sim, desde que tenha dados. O filtro de ano-base mostra os últimos 5 anos.

O demonstrativo serve pra entregar como prova de renda? Sim — bancos e imobiliárias aceitam o PDF como comprovação de renda de aluguel. Por garantia, leve junto extrato bancário do mesmo período.

E se eu recebi em dinheiro e marquei manualmente no sistema? Conta normalmente. A regra é: o que está marcado como "pago" via transação entra no demonstrativo.

O sistema considera deduções (IRRF, despesas)? Não automaticamente. O demonstrativo é da receita bruta. Deduções legais (juros de financiamento do imóvel, condomínio quando você não repassou, IPTU, etc) você aplica na hora da declaração, com orientação do contador.

E aluguéis pagos parcialmente (locatário pagou metade)? Conta o valor efetivamente recebido (registrado na transação), não o valor da fatura completa.

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IRPF não precisa ser pesadelo. Com dados organizados desde o início do ano, declaração em janeiro vira tarefa de 30 minutos. O Controle de Aluguéis organiza pra você. 30 dias grátis, sem cartão. Comece agora — quem começa em junho tem 6 meses pra construir histórico antes de janeiro chegar.