Como escolher um bom locatário

Locatário ruim é caro de duas formas: o aluguel que você não recebe e o tempo perdido pra remover ele do imóvel — que no Brasil pode passar de 18 meses até a desocupação. A boa notícia é que 80% das encrencas dão sinais antes do contrato, e você consegue ler esses sinais com 30 minutos de análise. Este post mostra o processo que separa o locatário que paga em dia daquele que cria problema, sem você precisar virar Sherlock.

O que você vai aprender

• Os 5 documentos mínimos que você sempre deve pedir
• Como interpretar consulta SPC/Serasa sem ser perito
• A regra de renda × aluguel que evita inadimplência crônica
• Sinais comportamentais que indicam risco antes do contrato
• Quando recusar uma proposta vale mais que aceitar

1. Os 5 documentos que você sempre pede

Não negocie esses cinco — peça antes de visitar o imóvel, pra você não desperdiçar tempo com candidato que não passa:

1. RG e CPF (frente e verso)
2. Comprovante de residência atual (conta de luz ou água do último mês)
3. Comprovante de renda dos últimos 3 meses (holerite se CLT; declaração de IR + extratos se autônomo; pró-labore + DECORE se sócio de empresa)
4. Referências — 2 nomes, com telefone, de locadores anteriores. Se for primeiro aluguel, 2 referências profissionais
5. Autorização escrita pra consultar SPC/Serasa (pode ser parágrafo simples no formulário de proposta)

Aceitar candidato que recusa qualquer um dos cinco é abrir mão da base mínima de prudência. Não é grosseria — é processo.

💡 Crie um formulário padrão de proposta com esses pedidos como obrigatórios. Quem reclama de preencher já mostra perfil.

2. Análise de crédito — o que ler na consulta

A consulta a SPC/Serasa custa entre R$ 15 e R$ 30 e retorna um relatório com pontuação, dívidas registradas, histórico recente e alertas. Você não precisa virar analista — basta olhar 3 coisas:

• Score (pontuação): acima de 600 é seguro. Entre 400 e 600 é faixa cinza — peça mais garantias. Abaixo de 400 é risco alto, normalmente recuso
• Negativações ativas: ter R$ 80 de uma fatura esquecida há 2 meses não é problema. Ter 8 negativações de empresas de telefonia + 2 cartões + 1 cheque devolvido é padrão
• Última consulta: muitas consultas recentes (10+ em 60 dias) significa que o candidato está pedindo crédito em várias frentes — sinal de aperto financeiro

Se a pontuação está limpa mas a renda é apertada, o risco é diferente: ele paga até quebrar. Se a pontuação está suja mas a renda é folgada, ele pode ter passado por dificuldade e estar reorganizando — vale uma conversa antes de descartar.

3. A regra de renda — onde a inadimplência começa

A regra de mercado é simples: aluguel não deve passar de 30% da renda líquida. Se o aluguel é R$ 2.000, a renda líquida precisa ser R$ 6.667 ou mais. Esse número não é arbitrário — é onde os números nacionais mostram a inadimplência começar a explodir.

Locatário com aluguel = 40% da renda paga 2 ou 3 meses, depois sufoca. Com 50%, sufoca no primeiro problema (consulta médica, conserto de carro, parente doente). Com 25% ou menos, tem folga pra absorver imprevisto e ainda pagar.

Casais ou famílias: some as rendas líquidas e aplique a regra na soma. Mas exija que ambos assinem o contrato — se só um assina, o outro pode sumir sem responsabilidade.

⚠️ Comprovante de renda fácil de fraudar é o holerite digital editado. Cobre 3 holerites consecutivos e confira o número do CPF, valor, mês — fraude geralmente tem inconsistência em alguma data.

4. Referências — fazer a ligação

Telefone, não WhatsApp. Telefone confunde fraudador porque exige resposta na hora. Roteiro de 3 minutos:

• "Bom dia, falo com [nome]? O senhor já alugou imóvel pra [candidato]?"
• "Por quanto tempo ele morou aí?"
• "Pagou em dia ou houve atraso?"
• "Deixou o imóvel em bom estado?"
• "O senhor alugaria de novo pra ele?"

A última pergunta é a chave. Resposta hesitante ou direta "Não" diz tudo. Se a referência é parente disfarçada, geralmente a fala fica trabalhada demais — todo mundo "elogia bastante", todo mundo "deixou impecável". Pessoa real geralmente é mais econômica e direta.

Se a referência é de imobiliária, ligue pra recepção da imobiliária e pergunte. Se nem cadastro do locatário aparece lá, o candidato inventou. Acontece mais do que parece.

5. Sinais comportamentais antes do contrato

Antes de assinar, observe:

• Pressa exagerada: "Quero entrar amanhã, fechamos hoje?" Candidato bom aceita o tempo da análise. Candidato com pressa está fugindo de outra coisa
• Negociação dura sobre garantias: candidato que reclama de qualquer garantia provavelmente já foi recusado em outros imóveis pelos mesmos motivos
• Inconsistências na história: trabalho que não bate com a renda, endereço atual diferente do comprovante, número de pessoas que vai morar mudando entre conversas
• Reclamação de locadores anteriores: "O outro era um chato" geralmente significa que ele foi o problema. Bons locatários costumam falar bem dos locadores anteriores

Um sinal isolado não é veredito. Três sinais juntos é alerta.

6. Quando recusar vale mais que aceitar

Imóvel parado custa o aluguel mensal — digamos R$ 2.000. Inadimplência prolongada + ação de despejo custa em média 8 a 14 meses do aluguel (sem receber + custas + advogado + reforma pós-locatário-problema). A conta é cruel: melhor 2 meses sem receber do que 12.

Se você está em dúvida com um candidato e tem outro candidato decente em vista, vá com o decente. Se não tem outro, prefira esperar mais 30 dias a aceitar um candidato com 3 sinais vermelhos.

A boa locação começa com a recusa firme da locação ruim.

Como o Controle de Aluguéis ajuda nisso

Depois que o locatário passa na análise, o sistema mantém o cadastro dele organizado com todos os documentos anexados, e gera contratos, recibos e cobranças automaticamente. A análise de crédito você faz uma vez — o resto da gestão fica fluida.

Perguntas frequentes

Posso recusar locatário por causa de renda baixa? Sim. Você está autorizado a definir critérios objetivos de capacidade financeira. O que não pode é recusar por discriminação (raça, religião, orientação, deficiência).

Quanto custa consultar SPC/Serasa? Entre R$ 15 e R$ 30 a consulta avulsa. Existem planos mensais pra quem aluga vários imóveis (R$ 60 a R$ 150/mês com consultas ilimitadas).

Vale a pena cobrar taxa de cadastro? Em locação direta com locador pessoa física, normalmente não vale — afasta candidatos bons. Em imobiliárias, é prática comum porque cobre o custo operacional da análise.

O que faço se o candidato é autônomo sem holerite? Peça extratos bancários dos últimos 6 meses, declaração de IR e DECORE se cabível. Padrão de depósitos recorrentes vale como prova de renda.

Posso pedir referências bancárias? Pode pedir extrato bancário dos 3 últimos meses, mas o candidato não é obrigado a fornecer. Recusa não é necessariamente sinal ruim, mas vale ponderar com os outros sinais.

Veja também

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Escolher bem é metade do trabalho. A outra metade é gerir o contrato com método — cobrança em dia, reajustes no aniversário, recibos em PDF, IRPF pronto em janeiro. O Controle de Aluguéis faz tudo isso pra você. 30 dias grátis, sem cartão.