Checklist de vistoria de imóvel para aluguel

A vistoria é o seu seguro contra brigas na devolução. Sem ela, qualquer dano que apareça depois entra na palavra do locatário contra a sua. Com ela, você tem evidência fotografada e assinada do estado do imóvel quando o locatário entrou — e usa isso pra cobrar reparos justos quando ele sair. O problema é que a maioria dos locadores faz vistoria rápida, sem método, e descobre os buracos só quando precisa cobrar. Este post é o checklist que evita essa armadilha.

O que você vai aprender

• O que precisa estar em um termo de vistoria que aguente disputa no Juizado
• Itens por cômodo que travam 80% dos conflitos de devolução
• Como documentar com fotos sem ficar com 400 imagens soltas
• Quando vale contratar uma empresa especializada
• Os 3 erros mais comuns que invalidam a vistoria na prática

1. Antes do dia da vistoria

Imprima 2 vias do termo de vistoria, leve câmera (do celular serve, desde que tenha bateria), trena, lanterna e um caderno. Combine com o locatário um horário com luz natural — vistoria em luz artificial esconde manchas e umidade. Idealmente, vistoria acontece antes da entrega das chaves, não depois: você quer que o locatário concorde com o estado registrado antes de assumir a posse.

💡 Combine com o locatário que a vistoria leva 1 a 2 horas num imóvel de 70m². Quem chega correndo não documenta direito — e quem documenta mal paga depois.

Se o imóvel está mobiliado, traga uma lista prévia dos móveis e eletrodomésticos com modelo, marca e número de série quando aplicável. Geladeira sem número de série na vistoria já abre brecha pra discussão de "essa não é a mesma".

2. Estado geral — paredes, pisos, tetos

Comece pelo geral antes de entrar nos cômodos. Cheque:

• Paredes: manchas, infiltrações, buracos de prego, descolamento de tinta. Anote cor exata da tinta atual (você precisa saber pra cobrar repintura na cor certa)
• Pisos: trincas, peças soltas, rejunte escuro. Em piso de madeira, marque arranhões com setas no termo
• Tetos: manchas amareladas (sinal de infiltração antiga), gesso descascando, rodapé desalinhado
• Janelas e portas: abertura suave, fechaduras funcionando, vidros sem trincas, persianas e cortinas inteiras

Documente cada problema com 2 fotos: uma geral mostrando o cômodo e o ponto, outra fechada no defeito. Sem foto fechada, o defeito vira ambíguo.

3. Cozinha — onde mais aparecem problemas

Cozinha é o cômodo que mais gera disputa porque concentra eletrodomésticos, hidráulica e bancada. Cheque na seguinte ordem:

• Pia e bancada: vazamentos embaixo da pia, manchas de óleo, lascas no granito, ralo entupido
• Eletrodomésticos (se mobiliado): testar cada um — geladeira esfria? Microondas esquenta? Forno acende? Chama do fogão azul ou amarela? Liquidificador, batedeira, sanduicheira tudo testado e fotografado funcionando
• Armários: dobradiças, fundo seco, prateleiras inteiras, puxadores
• Hidráulica: torneira fechando completamente, registro do gás funcionando, sifão sem vazar

⚠️ Foto de eletrodoméstico ligado e funcionando vale ouro. Foto só do aparelho parado não comprova estado.

4. Banheiro — itens silenciosos que viram dor

Banheiro tem cinco pontos críticos que passam batido:

• Vaso sanitário: descarga funcionando completamente, sem trincas, assento fixo, base sem vazamento
• Box: trilho da porta corre suavemente, vidros sem trincas, vedação completa contra água escapando
• Pia e torneira: pressão da água, registro embaixo, ralo escoando
• Chuveiro elétrico: temperatura quente quando ligado, fiação sem aparente, espelho sem manchas pretas (sinal de mofo)
• Azulejos e rejunte: rejunte preto = infiltração que vai aparecer depois. Documente

Bônus: cheque acabamentos sanitários (porta toalha, saboneteira, papeleira). São itens baratos que somam quando todos quebrados.

5. Quartos, sala e áreas externas

Quartos e sala têm menos pontos de falha mas exigem atenção em:

• Tomadas: testar cada uma com carregador de celular. Tomada sem energia gera reclamação no mês 1
• Interruptores: cada chave funcionando, sem faísca
• Armários embutidos: corrediças, gavetas, fundo, espelhos
• Ar-condicionado (se houver): ligar e medir temperatura na saída de ar com a mão. Suja, faz barulho ou não esfria, anote
• Janelas: trinco e fechadura, mosquiteiro se houver, vidros

Em áreas externas (quintal, varanda, área de serviço): grades, portões, ralos, tanque, máquina de lavar (se mobiliada).

6. Como documentar e arquivar

Use uma pasta no celular ou Google Drive só pra este imóvel com subpasta vistoria-entrada-YYYY-MM-DD. Salve as fotos numeradas em ordem (01-sala-geral.jpg, 02-sala-mancha-parede.jpg). Depois da vistoria, compile tudo em um PDF único com o termo assinado + páginas de fotos. Esse PDF vai pro contrato e pro seu arquivo permanente do imóvel.

O termo de vistoria assinado precisa ter:

1. Data, endereço, partes (locador, locatário e testemunhas se houver)
2. Descrição cômodo por cômodo
3. Lista de móveis e eletrodomésticos com estado de cada
4. Inventário de chaves entregues
5. Assinatura de ambas as partes em cada página
6. Anexo com fotos referenciadas no texto

Sem assinatura nas fotos referenciadas, vira "fotos depois alteradas". Numere e referencie no texto: "Conforme foto 12 do anexo, mancha de 15cm na parede da sala atrás do sofá".

Como o Controle de Aluguéis ajuda nisso

Você pode armazenar o PDF da vistoria como documento do contrato no sistema, junto com o contrato em si. Acesso fica garantido em qualquer lugar e a comparação com a vistoria de saída fica simples — abre os dois PDFs lado a lado.

Perguntas frequentes

Vistoria precisa de testemunhas? A lei não exige, mas em disputa judicial vale ter 2 testemunhas assinando, principalmente em imóveis com mobília. Vizinhos ou parentes do locatário servem.

Quanto tempo dura a vistoria? 1 a 2 horas em apartamentos de até 80m², 3 horas em casas grandes ou mobiliadas. Faça com calma — vistoria rápida é vistoria mal feita.

E se o locatário não quiser assinar? Sem assinatura no termo, refaça a vistoria com outra data ou suspenda a entrega das chaves. Entregar chave sem termo assinado é abrir mão da prova.

Posso contratar uma empresa de vistoria? Vale a pena em imóveis acima de R$ 3.000 de aluguel ou totalmente mobiliados. Custa entre R$ 200 e R$ 600, gera relatório profissional com plantas e fotos numeradas.

Vistoria de saída precisa ser igual à de entrada? Sim — você compara cômodo por cômodo, item por item. Diferenças significativas (que não sejam desgaste natural de uso) entram na conta da devolução da caução.

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Vistoria bem feita é o primeiro tijolo de uma locação tranquila. O segundo é organizar tudo num só lugar: contrato, vistoria, recibos e cobranças. O Controle de Aluguéis faz isso pra você — sem planilha, sem pasta cheia de PDF solto, sem caça aos arquivos quando o locatário pede a 2ª via. 30 dias grátis, sem cartão.